MULTIPROPRIETÀ AZIONARIA E DISCIPLINA CONSUMERISTICA (Cass., Sez. Unite, 28 gennaio 2020, n. 1868)

#2020_UN_ANNO_DI_SENTENZE

di seguito uno stralcio della pronuncia

(a cura di Rosa Mugavero)


(…) La sentenza impugnata in questa sede, evidenziando che i contratti inter partes hanno ad oggetto l’acquisto di azioni di multiproprietà azionaria”, ha prestato adesione ai principi enunciati da questa Corte con la sentenza n. 4088 del 10 maggio 1997.

Tale pronuncia – nel confermare l’esito dell’interpretazione effettuata dall’allora impugnata decisione della Corte di merito, la quale aveva ritenuto “che tra le parti era stato concluso un valido contratto complesso di multiproprietà azionaria, caratterizzato dalla conservazione della proprietà immobiliare, da parte della società, e dalla combinazione di due autonomi negozi giuridici, quello di sottoscrizione delle azioni, da cui era derivata la qualità di socio…, e l’altro d’accettazione del c.d. regolamento condominiale, con il quale quest’ultimo aveva acquistato un diritto personale di godimento su una frazione spazio-temporale dell’immobile della società” – ha affermato che nello schema della c.d. “multiproprietà azionaria” (differente dalla “multiproprietà immobiliare tipica”, giacche’ quest’ultima ha ad oggetto il trasferimento della proprietà o la costituzione di diritti reali sull’immobile) convivono, per l’appunto, due distinti ed autonomi rapporti giuridici, sia pure tra loro collegati.

Un “primo rapporto si costituisce tra la società e l’acquirente delle azioni (socio), il quale diviene titolare delle situazioni giuridiche proprie di tale stato, tra le quali è compreso il diritto all’attiva partecipazione alla vita della società e alla percezione degli utili alla chiusura di ogni esercizio finanziario”.

Un “secondo rapporto sorge da un’autonoma e distinta convenzione conclusa dalla società con l’azionista, e, in forza di esso, quest’ultimo acquista il diritto personale al godimento dell’unita immobiliare per il periodo stabilito” (convenzione, quest’ultima, comprensiva anche delle norme per l’uso dell’unità immobiliare e delle parti e dei servizi comuni: c.d. “regolamento condominiale”).

In ciò si risolve, essenzialmente, la figura giuridica definita come “multiproprietà azionaria impura”, nella quale “alla creazione dei diritti di godimento in capo ai soci residua alla società un patrimonio destinato alla produzione di utili da ripartire tra i soci”; figura che si contrappone alla “multiproprietà azionaria pura”, in cui “lo scopo di lucro è assente”.

(…) Come si evince dall’accertamento che precede (cfr. § 4.1), i due (identici) contratti di “acquisizione della qualità di socio della (OMISSIS)” sottoscritti dalle parti palesano differenze significative rispetto alla fattispecie su cui si è soffermata questa Corte con la citata sentenza n. 4088/1997; e ciò a partire dalla loro stessa connotazione unitaria (e non già di collegamento negoziale tra autonome e distinte convenzioni), assumendo il “socio”, già soltanto in forza di detta sottoscrizione e direttamente in base ad essa, il diritto di usufruire, per le proprie vacanze, delle strutture disponibili messe a disposizione dalla società a seguito di previa prenotazione presso il “Servizio vacanze (OMISSIS)” e utilizzando i “punti” che gli vengono accreditati in ragione delle azioni (o “titoli vacanze”) acquistate.

La società, inoltre, è tenuta a provvedere, in base ai fondi raccolti con la vendita delle azioni e in forza di una quota annuale che il socio versa per ciascun “titolo di vacanza/azione”, al finanziamento di residenze turistiche esistente, alla costruzione e progettazione di nuove residenze, nonché a sostenere i costi di gestione delle stesse.

La distribuzione degli utili ai soci è, quindi, sostituita con l’assegnazione dei “punti vacanza” e gli eventuali utili residui sono destinati ad investimenti “nelle strutture della società per il beneficio dei soci” (del resto, la stessa sentenza impugnata – cfr. p. 3 – ha evidenziato che la (OMISSIS) si è difesa adducendo di operare nel settore della c.d. “multiproprietà azionaria pura